2017年03月20日

300万円で、株やるか不動産やるか

不動産投資にも興味を持って、調べたりします。
いつも思うのが、「割にあわないなー」ということ。

でもこれ、不動産投資家に言わせると、「株はハイリスクハイリターンの世界で危ない」らしいです。
面白いですね。


わたしに言わせると、不動産の方がリスキーだ、と。

例えば、不動産投資サイトを見てみると、今日はこんな物件があります。
300万円、賃貸中、満室時年収39万円。表面利回り13%。

賃貸中ですから、いきなり家賃収入がありますし、リフォームもとりあえずいりません。

マンションって、所有すると管理費がいろいろかかるんです。
この物件だと、管理費が年間6万円。
修繕積立金が約4万円。
水道料が2万円。

というわけで、家賃収入39万円から、上記費用を引いた27万円がキャッシュインフローになりそうです。

300万円かけて、年間の儲けが27万円。

さらにいうと、購入時に仲介手数料が15万円かかるみたいです。
だから1年目は315万円出して、27万円戻ってくる計算。
いや、恐らく、購入時の費用はもう少しかかるはず。
それに管理会社に家賃の5%払いますから、たぶん25万円くらいになりますかね?

で、入居者が出ていったら、25万円じゃなくなるわけです。もっと少なくなりますよね。

新たに入居者を探さないといけません。
入居が決まれば、不動産屋さんに広告費なるものを払います。家賃一ヶ月分とか。
空室の間にリフォームをするかもしれません。少なくとも、クリーニングはするでしょう。

あと、固定資産税もありますね。


ですので、入居者がずっといてくれて、
お湯が出ないとか、換気扇が壊れたとか、そういうこともなく、12年経つと、やっと元が取れます。

12年間家賃収入をすべて貯金したならば、また手元に300万円くらいのお金が貯まってることになるので、このお金で似たような物件を買うことができます。

全く同じ条件の物件を買った場合、そこからは年間のキャッシュインフローが25万円の二倍の50万円になります。

ここからは6年で300万円貯まりますね。

その300万円で、同じ条件の物件を買いますと、今度は75万円のキャッシュインフローです。

4年で300万円貯まりますね。

さて、ここまでで、12足す6足す4イコール22年です。
22年経って、貯金は300万円です。

割にあわないなー、と思います。

ちなみに、ひとつ目の物件だけでしたら、22年で、550万円の貯金になってますね。

でもこの物件、ワンルームで築29年なんです。
22年経ったら築51年。
入居する人いますかね。
そもそも存在してるかどうか、、、してても家賃は下がってるでしょう。
さらに、修繕積立金が不足してて、修繕一時金が発生するでしょう。。。
おそらく550万円には届かないです。


リスキーだなあ、と。
株式投資やってる私は思います。
 
でも、株と同じで、割安な物件があるんでしょうね。


不動産業って、土地を開発したり、家建てたりするところに価値創造があるんで、ただ区分マンション買って賃貸に出すだけだと、うまくいかなくて当然だと思います。

やるならば、割安な物件を買って、リノベーションして付加価値つけて賃貸するのでなければ、儲からないと思います。
まさにそこに不動産投資の面白さがあるように思います。

株だと、株主になっても会社を良くしたりとかできませんからね、普通は。いい会社の株を割安なところで買って、あとは祈るのみです。

不動産投資は、事業ですね。
気合いとアイディアで、付加価値つけていく。
そう考えますと、区分マンションはやりにくいですね。
戸建てかアパート一棟買うかじゃないと、ね。
区分マンションのいいのは、今のところ売りやすいってことですね。


以上、変わった人の変わった意見でした。


posted by TT at 03:49| Comment(0) | TrackBack(0) | 株式投資関連 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
コメントを書く
お名前: [必須入力]

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント: [必須入力]

※ブログオーナーが承認したコメントのみ表示されます。
この記事へのトラックバックURL
http://blog.seesaa.jp/tb/448149645
※ブログオーナーが承認したトラックバックのみ表示されます。

この記事へのトラックバック